Uma simulação de crédito não é uma fotografia que se tira uma vez e se guarda. É mais parecida com um mapa: se as condições mudam, vale a pena confirmar se o caminho continua a ser o mesmo.
Quando começamos a procurar casa, é frequente fazer uma primeira simulação de crédito à habitação para perceber até onde pode ir o orçamento.
É um excelente ponto de partida. No entanto, não deve necessariamente ser o ponto de chegada.
As taxas de juro podem mudar. As propostas dos bancos também. O rendimento disponível, a poupança, o preço dos imóveis que estamos a considerar e até as nossas próprias prioridades podem ser diferentes alguns meses depois.
Por isso, antes de avançar para uma compra, há uma pergunta mais importante do que tentar adivinhar para onde irão os juros:
Com as condições que tenho hoje, que orçamento continua a fazer sentido para a minha vida?
1. Comece por atualizar a simulação
Se a sua simulação de crédito foi feita há alguns meses, vale a pena atualizá-la antes de assumir um compromisso de compra.
Não porque uma simulação anterior tenha deixado de ter utilidade, mas porque as condições disponíveis no mercado podem ter mudado.
Assim, uma nova simulação permite perceber qual seria, nas condições atuais, o montante financiado, a prestação prevista, o prazo, a taxa aplicável e os restantes encargos associados ao crédito.
E há uma vantagem adicional: permite ajustar a procura de casa à realidade financeira de hoje, em vez de continuar a trabalhar com números que podem já não representar essa realidade.
2. Não olhe apenas para a taxa de juro
Quando se fala de crédito à habitação, a taxa de juro tende a concentrar grande parte da atenção.
É compreensível. Tem impacto direto no custo do financiamento.
Mas uma proposta de crédito deve ser analisada no seu conjunto.
Além da taxa, observe o spread, a TAEG, o MTIC, as comissões, os seguros associados e as condições exigidas pelo banco para obter determinadas bonificações.
Por exemplo, uma proposta com um spread aparentemente mais baixo não é necessariamente a proposta globalmente mais económica.
É por isso que comparar apenas uma percentagem pode ser enganador.
3. Reveja a prestação — mas também o que sobra depois dela
A pergunta habitual é:
“Quanto fica a prestação?”
Eu acrescentaria imediatamente outra:
“Quanto me sobra depois de pagar a prestação?”
São perguntas diferentes.
Ainda assim, uma prestação pode cumprir os critérios utilizados pelo banco e deixar um orçamento familiar demasiado apertado para o nível de conforto financeiro que pretende manter.
Casa, alimentação, transportes, saúde, educação, seguros, condomínio, lazer, poupança e despesas inesperadas continuam a existir depois da escritura.
Por isso, a prestação não deve ser analisada isoladamente.
O objetivo não é apenas conseguir pagar a casa.
É conseguir viver confortavelmente com a casa que decidiu comprar.
4. Volte a calcular a sua taxa de esforço
Se o financiamento, os rendimentos ou outros créditos mudaram, a taxa de esforço também pode ter mudado.
De forma simplificada, este indicador relaciona os encargos mensais com créditos com o rendimento do agregado.
É uma referência importante na análise bancária.
Mas há uma distinção que considero essencial: a taxa de esforço que uma instituição admite não tem de coincidir com aquela com que uma família se sente confortável.
Duas famílias com rendimentos semelhantes podem ter estruturas de despesas completamente diferentes.
É por isso que uma decisão prudente não deve começar no limite máximo permitido.
Deve começar no orçamento real da família.
5. Taxa fixa, variável ou mista: confirme o que está realmente a comparar
A escolha do tipo de taxa influencia a forma como o crédito se comportará ao longo do tempo.
Com uma taxa variável, a taxa do empréstimo acompanha a evolução do indexante previsto no contrato, normalmente a Euribor, acrescido do spread.
Se optar por uma taxa fixa, a taxa mantém-se inalterada durante o período fixado contratualmente.
Já na modalidade de taxa mista, existe um período inicial de taxa fixa e, posteriormente, um período de taxa variável.
Por isso, nenhuma destas soluções é automaticamente a melhor para todas as pessoas.
A comparação deve considerar as condições concretas de cada proposta e, sobretudo, a importância que atribui à previsibilidade da prestação.
Se está a comparar propostas, confirme também durante quanto tempo vigora cada condição. Uma taxa atrativa durante um período inicial não deve ser analisada como se fosse necessariamente a condição aplicável durante todo o empréstimo.
6. O prazo pode tornar a prestação mais confortável — mas há um custo
Da mesma forma, alongar o prazo do empréstimo pode reduzir a prestação mensal.
Isso pode tornar determinado orçamento aparentemente mais confortável.
Mas distribuir o capital por mais anos pode aumentar o montante total pago ao longo do contrato.
Por isso, não compare apenas prestações.
Compare também quanto irá pagar no total.
É aqui que indicadores como o MTIC — Montante Total Imputado ao Consumidor — ajudam a perceber a dimensão global do compromisso financeiro.
Uma diferença relativamente pequena na prestação mensal pode representar uma diferença significativa quando projetada durante muitos anos.
7. Reveja os seguros e produtos associados
O custo do crédito não está apenas na prestação.
Seguro de vida, seguro multirriscos e outros produtos ou serviços associados podem influenciar o custo global da solução.
Alguns bancos oferecem condições de spread mediante a contratação de determinados produtos.
Isso não significa que sejam necessariamente desfavoráveis.
Significa que devem ser contabilizados.
Antes de escolher, pergunte:
Quanto custa esta solução no seu conjunto e não apenas quanto custa o empréstimo isoladamente?
8. Confirme quanto capital próprio quer realmente utilizar
Por outro lado, ter dinheiro disponível para uma entrada maior não significa necessariamente que deva utilizar toda a poupança na compra.
Além da entrada, existem impostos, despesas da operação e, dependendo da casa, custos de mudança, equipamento ou pequenas intervenções.
E existe algo que nenhuma escritura elimina: os imprevistos.
Por esse motivo, preservar uma margem financeira depois da compra pode ser tão importante quanto reduzir o montante do empréstimo.
A questão não é apenas:
“Quanto consigo colocar na entrada?”
É também:
“Quanto quero continuar a ter disponível depois de comprar?”
9. Se os juros baixarem, não transforme automaticamente essa folga em mais casa
Este é um ponto particularmente importante.
Quando as taxas descem, uma prestação mais baixa ou uma maior capacidade teórica de financiamento pode criar a tentação de aumentar imediatamente o orçamento destinado à casa.
Mas uma melhoria das condições de crédito também pode ser utilizada de outra forma: criando margem financeira.
Se uma prestação que antes seria de determinado valor passa a ser inferior, essa diferença pode representar mais capacidade de poupança, maior proteção contra imprevistos ou simplesmente mais tranquilidade mensal.
Nem toda a capacidade adicional precisa de ser convertida em mais dívida.
10. Compare propostas em condições equivalentes
Por fim, se pedir propostas a diferentes bancos, tente compará-las com o mesmo montante de financiamento e o mesmo prazo.
Caso contrário, pode estar a comparar prestações que parecem diferentes simplesmente porque partem de pressupostos diferentes.
Analise a documentação pré-contratual, nomeadamente a FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia — e compare os principais elementos da operação.
Se algum ponto não for claro, peça que lhe seja explicado antes de decidir.
Num compromisso financeiro que pode durar décadas, uma pergunta adicional raramente é tempo perdido.
Antes de rever a casa, reveja os números
As condições de financiamento podem mudar durante o período em que procura casa.
Isso não significa que deva alterar constantemente a sua estratégia ao sabor de cada movimento das taxas.
Significa apenas que, antes de assumir um compromisso, deve trabalhar com informação atualizada.
Antes de decidir, vale a pena confirmar cinco pontos: a prestação atualizada, o custo total do crédito, a margem que permanece no orçamento mensal, o capital próprio disponível depois da compra e a capacidade para absorver um eventual imprevisto.
Se as respostas forem claras, também a procura de casa se torna mais objetiva.
Porque uma alteração nos juros não deve servir apenas para perguntar:
“Quanto mais posso pedir?”
Talvez a pergunta mais útil seja:
“Que orçamento continua a fazer sentido para a minha vida?”
É essa diferença que transforma uma simulação bancária numa verdadeira ferramenta de decisão.
Clareza para decidir. Serenidade para avançar.
